Tài sản hình thành trong tương lai: Khái niệm và ví dụ thực tế

Tài sản hình thành trong tương lai là một khái niệm quan trọng trong lĩnh vực pháp lý và kinh tế, đặc biệt là khi liên quan đến các giao dịch bất động sản, công trình xây dựng, hoặc tài sản tài chính. Được hiểu là tài sản chưa hoàn thành hoặc đã hình thành nhưng quyền sở hữu chỉ được xác lập sau thời điểm giao dịch, tài sản hình thành trong tương lai mang đến những cơ hội và rủi ro riêng biệt. Hãy cùng Friday về khái niệm tài sản hình thành trong tương lai, cùng với các ví dụ thực tế để giúp bạn hiểu rõ hơn về cách thức hoạt động của loại tài sản này trong thực tiễn.

1. Tài sản hình thành trong tương lai là gì?

Tài sản hình thành trong tương lai là loại tài sản chưa tồn tại tại thời điểm ký kết giao dịch hoặc đã tồn tại nhưng quyền sở hữu của người mua chỉ được công nhận sau đó.

Ví dụ:

Chị B ký hợp đồng mua một căn hộ thuộc dự án chung cư X. Khi ký hợp đồng, căn hộ này vẫn đang trong giai đoạn xây dựng và dự kiến hoàn thành vào năm sau. Do căn hộ chưa hoàn thiện và chị B cũng chưa được cấp Giấy chứng nhận quyền sở hữu nhà, nên tài sản này được coi là “tài sản hình thành trong tương lai” theo Điều 108 Bộ luật Dân sự 2015 và khoản 24 Điều 2 Luật Nhà ở 2023.

Phân loại: Theo quy định tại khoản 2 Điều 108 Bộ luật Dân sự 2015, tài sản hình thành trong tương lai được chia thành hai nhóm:

• Tài sản đang hình thành: Là tài sản đang trong quá trình xây dựng hoặc sản xuất hợp pháp nhưng chưa hoàn thành tại thời điểm giao dịch.
• Tài sản đã hình thành nhưng chưa có quyền sở hữu: Là tài sản đã hoàn thiện, tồn tại thực tế nhưng chủ thể tham gia giao dịch chưa được xác lập quyền sở hữu tại thời điểm ký kết.

Xem thêm: Tài Sản Doanh Nghiệp Là Gì? Phân Loại Và Vai Trò Trong Hoạt Động Kinh Doanh

2. So sánh với tài sản hiện có

Giống nhau:

• Có thể dùng làm tài sản bảo đảm: Cả hai loại tài sản đều có thể được sử dụng làm tài sản bảo đảm trong các giao dịch, trừ khi pháp luật có quy định cấm, ví dụ như đối với quyền sử dụng đất hình thành trong tương lai.
• Được giao dịch: Cả tài sản hiện có và tài sản hình thành trong tương lai đều có thể tham gia vào các giao dịch dân sự, mặc dù mức độ an toàn trong giao dịch có sự khác biệt.

Khác nhau:

Tiêu chí	Tài sản hiện có	Tài sản hình thành trong tương lai
Khái niệm	Là tài sản đã hoàn thiện và chủ thể đã có quyền sở hữu tại hoặc trước thời điểm giao dịch.	Là tài sản chưa hình thành hoặc đã có nhưng quyền sở hữu sẽ được xác lập sau thời điểm giao dịch.
Thời điểm xác lập quyền sở hữu	Trước hoặc ngay tại thời điểm giao dịch.	Sau thời điểm giao dịch.
Ví dụ	Nhà ở đã có sổ đỏ, xe ô tô đã đăng ký, tiền gửi ngân hàng.	Căn hộ đang xây, hoa lợi từ cây trồng chưa thu hoạch, tài sản mua trả góp chưa bàn giao.
Khả năng dùng làm tài sản bảo đảm	Có thể sử dụng làm tài sản bảo đảm nếu không bị pháp luật cấm.	Có thể dùng làm tài sản bảo đảm, ngoại trừ quyền sử dụng đất hình thành trong tương lai.
Mức độ rủi ro	Thấp, vì quyền sở hữu và giá trị đã rõ ràng, ổn định.	Cao, do tài sản chưa hoàn thiện hoặc quyền sở hữu chưa chắc chắn.

3. Ví dụ thực tế về tài sản hình thành trong tương lai

1. Căn hộ chung cư đang xây dựng

• Mô tả: Một khách hàng ký hợp đồng mua căn hộ trong dự án chung cư đang được xây dựng. Căn hộ này chưa hoàn thiện và chưa được cấp Giấy chứng nhận quyền sở hữu.
• Ví dụ: Anh A ký hợp đồng mua một căn hộ tại dự án chung cư Y, dự kiến sẽ hoàn thành vào năm sau. Tại thời điểm giao dịch, căn hộ vẫn đang trong quá trình thi công.

2. Vườn cây chưa thu hoạch

• Mô tả: Tài sản là cây trồng, vườn cây chưa đến kỳ thu hoạch. Mặc dù cây đã được trồng và có giá trị, nhưng giá trị tài sản chưa được xác định rõ cho đến khi cây được thu hoạch và bán.
• Ví dụ: Anh B đầu tư vào vườn cây ăn trái, nhưng cây chưa đến mùa thu hoạch. Việc xác định giá trị tài sản và quyền sở hữu tài sản này chỉ có thể thực hiện sau khi thu hoạch.

3. Đất nông nghiệp chưa được cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất

• Mô tả: Đất nông nghiệp đang trong quá trình được cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất. Mặc dù người mua có quyền sử dụng đất, nhưng quyền sở hữu chính thức sẽ chỉ được cấp sau khi thủ tục pháp lý hoàn thành.
• Ví dụ: Anh C mua đất nông nghiệp từ một chủ đất nhưng chưa có Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất vì thủ tục cấp giấy đang trong quá trình xử lý.

4. Dự án bất động sản chưa hoàn thành

• Mô tả: Các dự án bất động sản như khu nghỉ dưỡng, khu thương mại vẫn chưa hoàn thiện. Các tài sản này có thể là đất, công trình xây dựng, hoặc các tiện ích công cộng chưa được bàn giao chính thức cho khách hàng.
• Ví dụ: Cô D đặt cọc mua đất nền trong một dự án khu đô thị mới. Tuy nhiên, khu đô thị này vẫn đang trong giai đoạn thi công và dự kiến bàn giao sau 2 năm.

5. Sản phẩm công nghiệp chưa sản xuất

• Mô tả: Một doanh nghiệp ký hợp đồng mua bán thiết bị hoặc sản phẩm công nghiệp mà sản phẩm đó chưa được sản xuất hoặc hoàn thiện.
• Ví dụ: Công ty E ký hợp đồng mua một lô máy móc công nghiệp mà nhà máy cung cấp vẫn chưa sản xuất xong.

4. Thẩm định giá tài sản hình thành trong tương lai

Thẩm định giá tài sản hình thành trong tương lai là quá trình xác định giá trị của những tài sản chưa hoàn thành hoặc đang trong quá trình xây dựng. Việc này yêu cầu sự phân tích chi tiết và lựa chọn phương pháp định giá phù hợp dựa trên các yếu tố dự báo. Dưới đây là các bước cơ bản và phương pháp thẩm định giá tài sản hình thành trong tương lai:

Bước 1: Thu thập thông tin về tài sản

Mô tả tài sản: Xác định loại tài sản cần thẩm định (ví dụ: bất động sản, công trình xây dựng, tài sản tài chính,…). Cần nắm rõ tình trạng pháp lý, tiến độ thực hiện, và các yếu tố quan trọng như vị trí, quy mô, mục đích sử dụng tài sản.

Bước 2: Chọn phương pháp thẩm định phù hợp

• Phương pháp so sánh trực tiếp: Phương pháp này so sánh tài sản cần định giá với các tài sản tương tự trên thị trường. Dữ liệu thu thập được từ những tài sản có đặc điểm giống như vị trí, quy mô, và tiến độ thực hiện sẽ được điều chỉnh để xác định giá trị phù hợp.
• Phương pháp chi phí: Tính giá trị tài sản dựa trên chi phí xây dựng hoặc tạo ra một tài sản tương tự. Phương pháp này bao gồm tổng chi phí thực tế đã đầu tư, cộng với chi phí ước tính còn lại để hoàn thành tài sản, đồng thời phải khấu trừ hao mòn và các yếu tố rủi ro.
• Phương pháp thu nhập: Phương pháp này dùng cho các tài sản có khả năng tạo ra dòng thu nhập trong tương lai, như bất động sản cho thuê. Giá trị tài sản được tính bằng cách chiết khấu dòng thu nhập dự kiến về hiện tại, dựa trên tỷ lệ vốn hóa phù hợp.
• Phương pháp thặng dư: Thường được áp dụng cho các dự án bất động sản. Giá trị tài sản được tính bằng cách lấy tổng giá trị phát triển ước tính trừ đi chi phí đầu tư và lợi nhuận kỳ vọng.

Bước 3: Phân tích và đánh giá rủi ro

Xem xét các yếu tố pháp lý, tiến độ dự án, điều kiện thị trường và các rủi ro có thể phát sinh trong quá trình hoàn thiện tài sản. Những yếu tố này sẽ ảnh hưởng đến kết quả thẩm định và cần được điều chỉnh khi cần thiết.

Bước 4: Tổng hợp và kết luận giá trị tài sản

Sau khi áp dụng các phương pháp trên và so sánh kết quả thu được, tiến hành kiểm tra tính hợp lý của các kết quả và đưa ra kết luận cuối cùng về giá trị của tài sản hình thành trong tương lai.

5. Các câu hỏi thường gặp về tài sản hình thành trong tương lai

1. Tài sản hình thành trong tương lai có thể thế chấp không?

⇒ Tài sản hình thành trong tương lai có thể được dùng làm tài sản thế chấp, nhưng phải tuân theo các quy định pháp lý. Đối với bất động sản như căn hộ, đất đai chưa có giấy chứng nhận quyền sở hữu, việc thế chấp sẽ gặp phải những rủi ro nhất định và có thể không được chấp nhận ở một số trường hợp. 

2. Rủi ro khi giao dịch tài sản hình thành trong tương lai là gì?

⇒ Các rủi ro chính bao gồm việc tài sản có thể không hoàn thành đúng tiến độ, hoặc không đạt yêu cầu về chất lượng. Ngoài ra, quyền sở hữu của chủ thể có thể chưa được xác lập tại thời điểm giao dịch, dẫn đến các tranh chấp pháp lý về quyền sở hữu và sử dụng tài sản.

3. Làm thế nào để đảm bảo tính pháp lý khi giao dịch?

⇒ Để đảm bảo tính pháp lý khi giao dịch tài sản hình thành trong tương lai, người giao dịch cần kiểm tra kỹ hợp đồng mua bán, các giấy tờ pháp lý liên quan đến quyền sử dụng đất, giấy phép xây dựng, tiến độ dự án, cũng như các cam kết của bên bán về thời gian và chất lượng tài sản.

4. Nhà ở hình thành trong tương lai có được thế chấp không?

⇒ Nhà ở hình thành trong tương lai có thể được thế chấp, nhưng phải đảm bảo rằng quyền sử dụng đất đã được cấp cho chủ đầu tư và có sự cam kết rõ ràng từ các bên liên quan về tiến độ và quyền sở hữu tài sản khi hoàn thiện.

5. Nhà ở đang xây có được tính là tài sản hình thành trong tương lai không?

⇒ Nhà ở đang xây dựng, chưa hoàn thành và chưa có giấy chứng nhận quyền sở hữu sẽ được coi là tài sản hình thành trong tương lai. Chủ thể sẽ chỉ được quyền sở hữu tài sản này khi dự án hoàn thành và được cấp Giấy chứng nhận quyền sở hữu.

6. Cầm cố, chuyển nhượng tài sản hình thành trong tương lai có được không?

⇒ Cầm cố hoặc chuyển nhượng tài sản hình thành trong tương lai có thể được thực hiện, nhưng phải đảm bảo rằng hợp đồng cầm cố hoặc chuyển nhượng tuân thủ quy định pháp luật. Việc này đòi hỏi phải có sự đồng ý của các bên liên quan và có điều khoản đảm bảo quyền lợi cho các bên trong trường hợp tài sản chưa hoàn thiện.

Xem thêm: Tiền mặt tồn quỹ là gì và cách xử lý hiệu quả

Kết luận

Tài sản hình thành trong tương lai là một yếu tố không thể thiếu trong các giao dịch hiện nay, đặc biệt là trong lĩnh vực bất động sản và các dự án xây dựng. Việc hiểu rõ khái niệm và các đặc điểm của loại tài sản này sẽ giúp các nhà đầu tư và người tham gia giao dịch đưa ra quyết định chính xác, đồng thời giảm thiểu các rủi ro tiềm ẩn. Dù có thể mang lại nhiều cơ hội sinh lời, nhưng tài sản hình thành trong tương lai cũng đòi hỏi sự cẩn trọng và kiến thức pháp lý vững vàng để bảo vệ quyền lợi của các bên liên quan.