Trong bối cảnh nhu cầu vay vốn ngày càng tăng, đặc biệt trong lĩnh vực bất động sản và đầu tư sản xuất, việc sử dụng tài sản hình thành trong tương lai làm biện pháp bảo đảm đang trở nên phổ biến. Tuy nhiên, do đặc thù chưa hoàn thiện của loại tài sản này, pháp luật Việt Nam đã có những quy định cụ thể nhằm bảo vệ quyền lợi của các bên liên quan, cũng như đảm bảo tính minh bạch và an toàn trong giao dịch. Hãy cùng Friday làm rõ các quy định pháp lý hiện hành liên quan đến thế chấp tài sản hình thành trong tương lai và các vấn đề cần lưu ý khi thiết lập hợp đồng bảo đảm.
1. Thế chấp tài sản hình thành trong tương lai
Thế chấp tài sản: Là hình thức bảo đảm bằng tài sản thuộc quyền sở hữu của bên thế chấp (có thể là động sản, bất động sản…).
- Tài sản này có thể đang sử dụng hoặc không sử dụng, nhưng phải thuộc quyền sở hữu hợp pháp.
- Có thể là tài sản hiện có hoặc tài sản hình thành trong tương lai.
Tài sản hình thành trong tương lai: Là tài sản chưa tồn tại hoặc chưa thuộc quyền sở hữu của người lập hợp đồng tại thời điểm giao kết, nhưng sẽ hình thành trong tương lai.
Ví dụ: Nhà ở đang thi công, hàng hóa nhập khẩu đang trên đường vận chuyển, xe đặt mua…
Xem thêm: Tài sản hình thành trong tương lai: Khái niệm và ví dụ thực tế
2. Quy định pháp luật về thế chấp tài sản hình thành trong tương lai
Theo Bộ luật Dân sự năm 2015, tài sản dùng để bảo đảm thực hiện nghĩa vụ không chỉ bao gồm tài sản đã tồn tại tại thời điểm giao dịch mà còn có thể là tài sản sẽ hình thành trong tương lai.
Tài sản hiện có là những tài sản đã được tạo ra và người có quyền đã xác lập quyền sở hữu hoặc các quyền hợp pháp khác trước hoặc ngay tại thời điểm giao kết hợp đồng bảo đảm.
Trong khi đó, tài sản hình thành trong tương lai bao gồm:
- Loại 1: Tài sản chưa được tạo ra tại thời điểm giao kết hợp đồng (ví dụ: căn hộ đang xây dựng).
- Loại 2: Tài sản đã được tạo ra nhưng quyền sở hữu vẫn chưa được chuyển giao cho bên thế chấp tại thời điểm ký hợp đồng.
Pháp luật cho phép bên nhận bảo đảm được xác lập quyền đối với tài sản thế chấp hình thành trong tương lai kể từ khi tài sản đó (hoặc một phần của nó) được hình thành thực tế.
3. Văn bản luật về tài sản hình thành trong tương lai
1. Nghị định số 165/1999/NĐ-CP là văn bản đầu tiên đề cập đến khái niệm “tài sản hình thành trong tương lai”. Theo đó, đây là những tài sản (động sản hoặc bất động sản) chưa tồn tại tại thời điểm ký kết giao dịch bảo đảm, nhưng sau đó sẽ thuộc quyền sở hữu của bên bảo đảm. Ví dụ như hoa lợi, lợi tức, công trình đang thi công, tài sản mua từ vốn vay…
2. Nghị định số 163/2006/NĐ-CP Nghị định số 163/2006/NĐ-CP (thay thế Nghị định 165) đã làm rõ hơn: tài sản hình thành trong tương lai không chỉ là tài sản chưa tồn tại, mà còn bao gồm cả những tài sản đã hình thành nhưng chưa thuộc sở hữu của bên bảo đảm tại thời điểm giao kết hợp đồng. Đây là điểm mới so với quy định trước.
3. Nghị định số 11/2012/NĐ-CP tiếp tục mở rộng phạm vi bằng cách chia tài sản hình thành trong tương lai thành 3 nhóm:
- Tài sản hình thành từ vốn vay;
- Tài sản đang trong quá trình hình thành tại thời điểm ký hợp đồng;
- Tài sản đã hình thành nhưng thuộc nhóm tài sản phải đăng ký, và chỉ được đăng ký sau khi giao kết hợp đồng.
4. Thông tư liên tịch số 01/2014/TTLT-NHNN-BXD-BTP-BTNMT xác định rõ: nhà ở hình thành trong tương lai là nhà ở đang được xây dựng hoặc đã xây xong nhưng chưa được cấp Giấy chứng nhận quyền sở hữu (sổ đỏ).
5. Luật Kinh doanh bất động sản năm 2014 định nghĩa: nhà hoặc công trình xây dựng hình thành trong tương lai là những công trình đang thi công và chưa được nghiệm thu để đưa vào sử dụng. Như vậy, công trình đã hoàn thành và được nghiệm thu, dù chưa có giấy chứng nhận, thì không còn được xem là tài sản hình thành trong tương lai.
6. Luật Nhà ở năm 2014 có quy định tương tự: nhà ở hình thành trong tương lai là nhà đang xây dựng và chưa được nghiệm thu, tức là chưa hoàn tất theo quy định pháp luật để đưa vào sử dụng.
4. Hợp đồng thế chấp tài sản hình thành trong tương lai
Dưới đây là nội dung hợp đồng thế chấp tài sản hình thành trong tương lai, thể hiện rõ các điều khoản về đối tượng tài sản, thời điểm xác lập quyền sở hữu, cũng như quyền và nghĩa vụ của các bên trong giao dịch bảo đảm này. Việc xây dựng hợp đồng cần đảm bảo chặt chẽ, đúng quy định pháp luật để giảm thiểu rủi ro và bảo vệ quyền lợi các bên liên quan.
Link tải về: Hợp đồng thế chấp tài sản hình thành trong tương lai
Kết luận
Thế chấp tài sản hình thành trong tương lai là một giải pháp linh hoạt, góp phần mở rộng khả năng tiếp cận vốn cho cá nhân và doanh nghiệp. Tuy nhiên, việc áp dụng cần dựa trên sự hiểu biết đầy đủ về quy định pháp luật cũng như thực tiễn giao kết và thực hiện hợp đồng. Các bên tham gia giao dịch cần xác định rõ loại tài sản, thời điểm xác lập quyền sở hữu, nghĩa vụ đăng ký giao dịch bảo đảm và các điều khoản cụ thể trong hợp đồng để tránh tranh chấp phát sinh. Việc nắm vững quy định và thực hiện đúng quy trình không chỉ đảm bảo quyền lợi hợp pháp mà còn góp phần thúc đẩy tính an toàn và hiệu quả trong hoạt động tín dụng, đầu tư.